Собственника 2 договор 1: как взыскивать
Суд посчитал, что право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других
Один из экспертов отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок. Второй указал, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества.
Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду
ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.
Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества. В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.
«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».
Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст.
246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст.
36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности.
«Формула 1» обратилась в Верховный Суд.
Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников
Суд отметил, что согласно п. 1 ст.
246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.
ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.
По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.
Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю. Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли.
ВС сослался на п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.
Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики
В комментарии «АГ» адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» Андрей Кацайлиди указал, что ВС определил важную правовую позицию по вопросу дохода от использования общего имущества. «Верховным Судом верно установлено, что распоряжение таким имуществом невозможно без согласия всех собственников.
Иное нарушило бы основополагающие нормы гражданского и жилищного законодательства. Наличие же согласия одного из собственников общего долевого имущества явно недостаточно для заключения договора аренды, поскольку это нарушает имущественные права других собственников, которые имеют право голоса на определение эффективного способа распоряжения крышей», – подчеркнул он.
Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.
По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений. В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п.
6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п.
7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы.
Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
«В настоящем споре суд обращает внимание на отсутствие принятого всеми собственниками решения о размещении оборудования в местах общего пользования. Данное обстоятельство, по мнению первой инстанции, позволяет обществу, не связанному никакими ограничивающими факторами, реализовать свое право на использование общего имущества, как любому из собственников в здании, – отметила Марина Строкань.
– В этой позиции усматривается следующая презумпция: что не запрещено рамками достигнутых собственниками договоренностей в отношении общего имущества, то по умолчанию разрешено». Такой подход, по ее мнению, не коррелируется с положениями ЖК РФ, применяемого к спорным отношениям в силу аналогии закона.
Эксперт указала, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества. «Именно отсутствие решения всех собственников помещений в здании о передаче кровли в пользование третьему лицу ограничивает отдельного собственника в праве распоряжения этой частью здания и обязывает вынести данный вопрос на обсуждение.
Третье лицо, в свою очередь, с учетом публичности сведений ЕГРН, имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на объект», – отметила юрист.
Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.
к содержанию ↑Как разделить деньги от продажи квартиры
Перед тем, как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, у ее владельцев возникает вопрос, а как разделить деньги от продажи квартиры?
Пропорции раздела
Квартира, которую продают, может быть разделена на:
- равные доли;
- неравные доли.
Соответственно, каждый из дольщиков может получить сумму, которая равна суммам денег, полученных другими дольщиками, а может получить сумму, неравную суммам, полученным другими дольщиками. Все зависит от пропорции долей.
Другой пример: продается квартира по аналогичной цене. В ней два собственника. Их доли: 1/10 и 9/10. Следовательно, один собственник получит 900 тысяч рублей, а второй – 100 тысяч.
В некоторых случаях, всю сумму денег может получить только один собственник. Например, тот, кто занимался вопросом продажи квартиры, но для этого ему необходимо иметь доверенность от других собственников, в которой должно быть прописано право «активного» собственника на получение денежных средств.
Иначе, получение им полной стоимости квартиры будет незаконным. Но, в любом случае, собственник, получивший денежные средства за остальных, обязан передать деньги от продажи другим собственникам.
Они, в свою очередь, могут эти деньги передать в полное владение кому угодно.
Юридическая помощь по сделкам с недвижимостью
Консультация в офисе и по телефону
Помощь адвоката. Стаж 19 лет по сделкам с недвижимостью !
к содержанию ↑Если собственник — несовершеннолетний
Государство стоит на защите прав детей. Продажа доли квартиры несовершеннолетним – это ситуация, которая должна находиться под пристальным вниманием органов опеки и должна быть санкционирована ими.
Не всегда несовершеннолетний может продать свою долю квартиры. Его представители должны обосновать необходимость продажи, например, доля в квартире несовершеннолетним, или его представителями от его же имени, может быть продана, если запланировано улучшение жилищных условий ребенка.
Деньги, полученные от продажи доли ребенка, запрещается тратить на другие цели. Они, как правило, направляются на банковский счет, распоряжение которым осуществимо только под контролем и с разрешения органов опеки.
Деньги на руки или на счет
В договоре купли-продажи квартиры можно и нужно оговаривать способ передачи денег покупателем продавцам.
Деньги могут быть:
- выданы на руки каждому продавцу;
- переведены на их банковские счета;
- помещены в банковскую ячейку.
Самый лучший вариант из всех перечисленных – когда денежные средства переводятся на банковские счета продавцов.
Во-первых, это надежно. Продавцы могут легко отследить движение денежных средств и убедиться, что сделка оплачена полностью.
Во-вторых, каждый продавец, по необходимости, сможет легко быстро снять необходимую денежную со своего счета. В-третьих, передача денег именно таким способом наиболее безопасна.
Третьим лицам, замышляющим осуществление преступным посягательств, труднее реализовать свои преступные планы. И, наверное, самое главное с точки зрения юриспруденции.
СледующаяТакой перевод денежных средств через счет в банке, будет отличным доказательством в суде, если между бывшими собственниками жилого помещения, или собственниками и третьими лицами, возникнут какие-либо споры и конфликты.
